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孟晓苏:中国REITs已水到渠成 可从政府资产开始推动
文章作者:金缕春,周…  文章来源:中国经营报  发布时间:2017-10-7 15:52:16

    近日,被各方呼吁和酝酿多年的REITs(不动产投资信托基金)再次成为公众话题。有消息称REITs产品即将启动,证监会目前正加紧研究制定相关政策法规。

    “我推动了12年,这次REITs是真的要来了。”国务院发展研究中心证券化REITs课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏在接受《中国经营报》记者专访时表示。

    在孟晓苏看来,REITs在中国“大行其道”是迟早的事,是中国经济发展必须要走的路。他认为在中国发展REITs可从基础设施等政府资产开始,从好的基础设施资产开始做成REITs。

    REITs呼之欲出

    “一方面,近几年地方债居高不下;另一方面大量基础设施资产和存量不动产又十分庞大。REITs无疑是化解债务,盘活存量资产最科学的金融工具。”在谈及REITs再次成为公众话题的原因时,孟晓苏认为现在中国REITs的启动已经水到渠成。

    孟晓苏告诉记者,2008年以来,大规模的基础设施建设对GDP的增长、就业率的提升起了很大作用;从长期来看,中国的基础设施建设仍会继续。但另一方面,中国地方政府的投资资金多通过负债的方式得到,目前中国的直接负债是27万亿元,加上或有负债和间接负债,数量还要大一倍。通过负债发展的问题必须解决,居高不下的地方债始终是悬在中国经济头上的一把利剑,最近甚至引发了国外评级机构下调中国主权信用评级。

    “过去我们只懂得要么靠政府投资、要么靠负债发展,却没有找到一个科学的证券化工具,既能解决负债问题,又能让投资者通过持有这个项目获得权益。”孟晓苏表示,中国70%的地方债是用于基础设施建设,都是有资产保障的,而REITs无疑是用来化解这些地方债、盘活这些基础设施资产最科学的证券化工具。

    “我们连PPP都能学过来,为什么就不能学国外已经成熟的REITs呢?我们的问题在于可选择的金融工具实在太少了。” 孟晓苏告诉记者,全国的PPP入库项目有11000多个,真能做成的只有1300多个。表面上,政府通过PPP不再直接承担债务,而是由企业或投资人承担债务,但是不少PPP是要求政府提供补贴或者购买服务,变成了政府的间接负债和长期负债。

    在孟晓苏看来,REITs在中国“大行其道”是迟早的事,是中国经济发展必须要走的路,是“基础设施和地方债实现华丽转身”的必然选择。他认为,相比于成功率并不高的PPP, REITs这个国际上已成熟的金融工具,能把负债变成权益,用于盘活中国现有庞大的存量资产,能够实现习近平主席倡导的“三去一降一补”效果。

    推动REITs十二年

    2005年,孟晓苏最早引入REITs,随后他在天津展开REITs试点工作,并设立“领锐基金”,寓意“领跑REITs”;2007年孟晓苏提出中国REITs发展应该从保障性住房等具体政府资产开始;2014年孟晓苏提出了用REITs化解政府地方债和盘活庞大的基础设施资产;2015年7月,国务院发展研究中心成立了以全国政协陈元副主席为总顾问、以刘世锦和孟晓苏为组长的国家资产证券化REITs课题组,王步芳任秘书长。

    “这两年REITs不断升温,始作俑者就是我们这个课题组。” 孟晓苏告诉记者,课题组先后研究了37个国家的REITs发展情况,并将REITs与中国实际相结合展开研究。课题组团队还赴全国二十多个省市做了大量的REITs调研、宣传、推动工作。

    在孟晓苏推动REITs发展的12年里,他曾在在多个场合引用世界规模最大的REITs机构德意志银行睿富全球总裁的两个预言,一是REITs迟早在中国大行其道,二是中国政府的学习需要一个很长的时间过程。第一句话说对了,第二句也如此。孟晓苏带着课题组在全国各省市实际推动REITs的过程中,一直致力于打破“固定资产不能直接流入资本市场”的传统思维,加快人们对REITs的认知。

    让孟晓苏感到欣慰的是,如今REITs的政策环境越来越好。李克强总理在去年和今年的两会政府工作报告中反复强调要推进资产证券化特别是基础设施资产证券化,从各部委到地方政府也先后发文表示要推动REITs发展。孟晓苏相信,在中国做出像股市一样规模大的REITs市场是完全有可能的。

    “如果不解决收益率过低的问题,做REITs是无从谈起的。”在孟晓苏看来, REITs落地最大的问题是收益率不足的。参照国际经验,REITs收益率一般在6%~8%之间。以北京和上海的租赁住房为例,租售比只有百分之一点几,这意味着投资者如果按照市价去持有一段物业,按照租金回报差不多要90年才能收回成本,这是无法做成REITs的。

    考虑到在中国做资产证券化标的资产收益率不高的问题,孟晓苏提出了“靓女先嫁”的解决方法。首先要让地方政府把收益率在6%以上的好资产拿出来,先做成REITs流通变现,特别是已经产生收益的基础设施资产,包括原来的PPP项目,都可以通过REITs盘活逐渐转换过来。

    “丑女怎么办?收益率不够的资产怎么办?我们可以通过REITs的结构设计,适当用一定的政府补贴和购买服务把收益率提升上去。”这个方法适用于公租房、廉租房、地铁、轻轨、公交、路桥、水电气热等本身就具有公益性质的基础设施资产。因为在使用者付费不足以正常运营这些基础设施时,由政府补贴或政府购买服务来保障社会公益服务就非常必要。

    另一方面,孟晓苏提出应尽量压低管理成本保证收益。按照国际惯用的管理内部化方法,用原有的机构来管理资产标的。通过REITs解决权益结构的问题,把负债变成REITs单位的同时,管理权仍在原有的机构。

    在谈及早期的多头监管的问题时,孟晓苏则表示:“现在REITs的直接引导和管理机构只有一个,就是中国证监会。”至于市场关心的税收问题,现在也有了不少解决办法。比如新的基金管理法,就对基础设施资产证券化合并纳税作了规定,能够解决很大一部分重复纳税的问题。

    不动产证券化需制度创新

    “无论是降房价、还是涨租金,都不能解决租赁住房的租售比和收益率过低的问题。共有产权房是解决这些问题的一大创新。”孟晓苏认为,政府在土地出让时持有一部分产权,能够降低房子的成本,提高租售比,满足不动产证券化对收益率的要求。此外,共有产权房还一定程度上解决了社会“夹心层”的问题。

    “资产估值如果过高,收益率就会低,无法做成REITs上市,投资者也不会买账;资产估值如果过低,则面临国有资产流失的问题。”在谈及基础设施资产证券化过程里国有资产流失问题时,孟晓苏提出应在REITs设计中规定产品到期后政府有按照原价回购基础设施资产的权力,这样可以规避国有资产的流失。

    REITs分抵押型、权益型和混合型三种。抵押型REITs不用回购,也不用不出资产负债表;权益型REITs需要出资产负债表;混合型REITs则是兼有权益型和抵押权型的特点。孟晓苏表示,发展混合型REITs比较符合中国国情,前期出表解决资产负债的问题,后期回购做抵押型解决国有资产流失问题。

    在孟晓苏看来,REITs还能够抑制资本炒房、促进社会公平。通过不动产证券化能让老百姓以交易证券的方式来满足持有房产的愿望,也符合中央强调的“房子是用来住的,不是用来炒的”原则。此外,除了政府的基础设施资产,还有大量的私人商业资产也将通过REITs变成社会公共持有,促进社会公平。

    “REITs如果推行,银行资金、社保养老基金、保险资金都会非常愿意进入。我们资本市场太单一了,资本不是上股市,就是上债市,还缺一个重要的REITs市场。”孟晓苏表示,从长线来看,美国REITs的收益率远远高于股债市场,REITs产品推出后,将会受到稳健型投资者的青睐。


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